Fotó: Somorjai László
Több kutatóintézet egybehangzó eredményre jutott: a második negyedévben
felfelé indultak az ingatlanpiac „hangulatát” mutató indexek, azaz megfordult az
eddigi trend. A 2002. évi csúcstól ugyan még messze vagyunk, de a 2006 harmadik
negyedévében elindult meredek zuhanás megállt, és újra felfelé vette az irányt.
Az Ecostat és a GKI felmérése egybehangzóan azt mutatja, hogy a második
negyedévben olyan komoly fordulat és dinamikus javulás valósult meg, hogy
megközelítettük a 2004–2005. év végi szintet. Ez azért is örvendetes, mert azt
mutatja, hogy gyengülőben van a megszorító intézkedések és a drasztikus
energiaár-emelések elbizonytalanító hatása. A tavaly év végén már kormányzati
körökben is kommunikált idei megszorítások miatt az Ecostat 2001 óta tartó
felmérései között eddig még soha nem mért mértékre esett vissza az
ingatlanforgalmat mutató index, s ez a tendencia jellemezte az év első
negyedévét. Mind ez idő alatt érzékelhetően kevesebb lakásvásárlási és
-felújítási hitelt vettünk fel, megnyúlt az ingatlanok eladási ideje, egyre
jelentősebb a túlkínálat mind a használt, mind az új építésű ingatlanok
esetében. Mára a fővárosban megközelítően 1400, országosan pedig 8-10 ezer új
ingatlan áll üresen. Ez idő alatt továbbra is élénk maradt azonban az iroda-,
szállodaépítés, illetve az ipari és a kereskedelmi létesítmények piaca, valamint
a jó helyen lévő építési telkek iránti kereslet. A pozitív trendfordulót
követően a szakemberek az év második felében egyaránt a lakáspiac további
stabilizálásával, illetve lassú növekedésével számolnak. Belyó Pál, az Ecostat
igazgatója elmondta, további visszaesésre, mélypontra nem kell számítani.
A kutatók szerint mindezek mellett nem várhatunk jelentős áremelkedést.
Elsősorban az új lakások áránál várható némi drágulás, éves átlagban 3-7
százalékkal kerülhetnek többe, de a nagyobb méretű, jó felszereltségű lakások
ára akár 10 százalékkal is emelkedhet. Nem mondható el hasonló a használt
ingatlanokról, hiszen esetükben csupán infláció körüli mértékben, 0,5 százalékos
drágulás várható. A piac telítettsége és a jelentős túlkínálat miatt új és
használt lakásokra egyaránt jellemző, hogy hosszabb idő szükséges az
értékesítéshez.
Árnövekedés elsősorban a kiemelkedően jó fekvésű területeken lévő használt
ingatlanok esetében fordul elő. Mint az Ecostat munkatársától megtudtuk,
Budapesten a zöldövezeti, panorámás, jó közlekedésű helyek, mint például a
Gellért-hegy vagy Pasarét környékén kapósak az új építésű, luxuskivitelű és jó
felszereltségű lakások, házak, melyek ára a 600-800 ezer forintot is eléri
négyzetméterenként, ennek ellenére gyorsan gazdára találnak. Hasonló a helyzet a
Várban levő ingatlanokkal is, ahol a négyzetméterár eléri az egymillió forintot.
Érezhető áremelkedésre számíthatnak olyan kiemelt projektek közelében lakók is,
mint például a kormányzati negyed, ahol már a beharangozás során is 10-20
százalékkal drágábban hirdették a lakásokat, a projekt megvalósulásával
párhuzamosan becslések szerint 20-30 százalékkal is megemelkedhet a környékbeli
lakások ára.
A használt lakások piacára általánosságban elmondható, hogy leginkább a kisebb,
55 négyzetmétert nem meghaladó lakások a kelendők. Kiment a divatból a 28
négyzetméteres vagy ennél kisebb minigarzon, elvárás a legalább másfél szoba,
illetve az 1+2 fél vagy a 2+1 félszobás beosztás. Viszonylag könnyebb eladni az
ilyen lakást, ha műszakilag jó állapotban van, jól megközelíthető, lehetőleg
belvárosban található. Egyre inkább érezhető a fővárosban és a vidéki egyetemi
városokban egy újabb vásárlói réteg jelenléte. Az egyetemisták (szülei), ha
megtehetik, a tanulmányok idejére főként 40-50 négyzetméteres lakásokat
vásárolnak, majd a diploma megszerzése után eladják.
Örülhetnek a paneltulajdonosok, hogy – talán az enyhe télnek is köszönhetően –
elmaradt az év eleji energiaár-emelés miatt a szakemberek által prognosztizált
paneleladási hullám. A jövőre nézve tudniuk kell a panelben lakóknak, hogy az
ingatlant vásárlók manapság jobban előtérbe helyezik a megvásárolandó ingatlan
rezsiköltségét. Emiatt számítani kell arra, hogy a panellakások ára várhatóan
nem emelkedik, illetve arra, hogy tovább növekszik az eladási idő. Hasonló
tendencia várható a nem jó helyen lévő és nem jó felszereltségű ingatlanok
esetében is.
A piac telítettsége miatt az új építésű lakásoknál is megjelent az alku, adott
esetben akár 10 százalékot is lefaraghatunk az árból. Jellemzően azonban inkább
különféle kedvezményekkel csábítják a befektetők a potenciális vevőket.
Konyhabútort, sőt garázst is „ingyen” kínálnak, vagy elegendő 10-15 százalékkal
beugrani, a többit pedig csak a kulcsátadáskor kell kifizetni.
Belyó Pál szerint érzékelhető a feketegazdaság ellen indított harc
következménye. Mivel módszeresen ellenőrzik az építkezéseket, megvizsgálják,
bejelentett munkavállalók dolgoznak-e, egyre inkább rákényszerülnek a
vállalkozók arra, hogy tiszta körülmények között foglalkoztassák a dolgozókat.
Ennek azonban az áremelkedés lesz a következménye – hívta fel a figyelmet az
igazgató. Érzékelhetően megemelkednek ugyanis a kivitelezés költségei, de ezt
nemigen lehet az árba beépíteni. Inkább más kerülőutat választanak a beruházók:
több lakást terveznek egy-egy lakótömbbe, illetve lakóparkba. Az is jellemző
tendencia – tette hozzá –, hogy egyre kisebb lakásokat építenek, ma már minden
tizedik új építésű lakás 40 négyzetméternél kisebb alapterületű, de az átlag is
kevesebb, mint 60 négyzetméter.
2007. 08. 31. (XI/35)
