Az idén év elején már éppen kezdett beindulni az ingatlanpiac: az előző évekhez képest 10-15 százalékkal több lakás kelt el az első öt hónapban. Egyelőre nem látható, milyen kihatással lesz erre a lendületre a napokban bejelentett kormányzati csomag – mondta lapunknak Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.
A 29 pontos Orbán-csomag több tételében is érinti a szektort, többek között gyakorlatilag megszünteti az ingatlanvásárlás esetén a devizahitelezést. Kizárólag forint alapú hitelfelvétel esetén lesz a jövőben jelzálogbejegyzés. Ez egyrészről védi az ügyfelek pénztárcáját az árfolyammozgásoktól, ugyanakkor drágítja a hitelt. A forinthitel kamatai ugyanis – bár csökkenő tendenciát mutatnak – több százalékkal magasabbak a devizahitelekhez képest.
De nem csak ez a lépés nehezíti meg a hitelhez jutást. Az előző kormány döntésének értelmében június 11-től szigorodtak a hitelfelvétel feltételei, az eddigieknél mélyrehatóbban vizsgálják az ügyfelek jövedelmi viszonyait, a fizetőképességet.
Binder István, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) szóvivője megkeresésünkre kifejtette, hogy márciustól már történt egyfajta korlátozás. E szerint minél kockázatosabb devizanemben vesz fel valaki hitelt, annál kisebb arányban teheti meg az ingatlan forgalmi értékéhez viszonyítva: forint esetében a forgalmi érték 75, de euróban már csak 60 százalékáig „nyújtózhat”, míg más, jellemzően svájci frank esetében csupán 45 százalékát teheti ki a hitel. A szóvivő hangsúlyozta, hogy ez a szabály vonatkozik gépjármű fedezetű hitelre is, azzal a kitétellel, hogy maximum 7 év lehet a futamidő. A törvényhozó ezzel akarja mérsékelni a hirtelen árfolyamváltozás miatt megugró törlesztőrészletek negatív következményeit.
Június 11-től újabb változások léptek életbe – tette hozzá Binder István –, ezek az ügyfél jövedelmét, a hitelképességét állítják előtérbe. A pénzintézeteknek belső szabályzatot kell készíteniük, amelyben lefektetik, hogy a háztartások együttes jövedelmének hány százalékáig adható hitel a különböző devizanemekben, tehát egyfajta hitelezhetőségi limitet kell szabniuk. Euró alapú hitel esetén a limit 80, svájci frank esetében pedig a limit maximum 60 százalékáig mehet a törlesztőrészlet. A szóvivő hangsúlyozta, mennyire fontos a mérlegelés a hitelfelvétel előtt. Szem előtt kell ugyanis tartani, hogy minél alacsonyabb az ügyfél jövedelme, és minél kockázatosabb devizát választ, a jövedelméhez képest annál kisebb összeget szabad igényelni. A PSZÁF javaslata szerint például nettó 250 ezer forintos havi családi jövedelem esetén svájci frank alapú hitelnél nem ajánlott, hogy a havi törlesztőrészlet 37500 forintnál nagyobb legyen. De ha 500 ezer forintnál magasabb a család bevétele, és forinthitelt vesznek fel, akkor akár 250 ezer forintot is bevállalhatnak.
Binder hangsúlyozza, hogy az említett szigorítások a jövő hitelfelvételeit szabályozzák, csupán féket, biztosítékot jelentenek, melyek sok esetben mind a bankok, mind az ügyfelek részéről eddig hiányoztak. A már meglevő hiteleknél az etikai kódex ad iránymutatást.
Mindezek mellett várhatóan negatív kihatással lesz a hitelezésre a még formálódó bankadó. Hamarosan megismerhetjük a részleteket, ám annyi már most bizonyos, hogy drágulnak a banki szolgáltatások.
A hitelezés szigorítása mindenképpen azzal jár együtt, hogy az ingatlanpiacon tovább csökken a fizetőképes kereslet, még kevesebb tényleges vásárló lesz, ami mind az eladók, mind az ingatlanforgalmazók számára hátrányos. A korábbi évek devizahitel-mámorának megtorpanása óta éppen ezzel a kardinális kérdéssel, a fizetőképes kereslet megcsappanásával bajlódik az ingatlanpiac, s az újabb intézkedések nem járulnak hozzá a kilábaláshoz. Mindezek miatt arra sem lehet érdemben számítani, hogy az előző évek jelentős zuhanása után az idén elkezdenek visszakapaszkodni az árak. Szakértők becslése szerint a tavalyi 10 százalék körüli zuhanás után az idén stagnáló, illetve néhány százalékkal csökkenő árak valószínűek, az érdemi elmozdulás jövőre várható. Ennél jóval nagyobb mértékben eshetnek az ingatlanárak a kisebb településeken, falvakban és általában azokban a régiókban, ahol magasabb a munkanélküliség. Ezeken a területeken nemcsak a szektorra jellemző tendencia miatt, hanem éppen a hitelszigorítás miatt gyakorlatilag megszűnik a hitelkihelyezés.
Kühne Kata elmondta, hogy „a bejelentett kormányzati intézkedések nem segítik, sőt akár átmenetileg vissza is vethetik a szektort, főként abban az esetben, ha az eddigiekhez nem társulnak további lépések. Nem hallottunk ugyanis a devizahitelesek megmentéséről, a szocpol átalakításáról, kamattámogatásról. Józan belátással azonban tudható, hogy az idén nincs realitása ezeknek a lépéseknek. De a mostani intézkedések középtávon élénkíthetik a keresletet. Az szja 16 százalékra való csökkentése és a társasági adó csökkentése javíthatja a jövedelmi viszonyokat” – fejtette ki Kühne Kata.
Növeli az ingatlanpiacon a bizonytalanságot a devizahitelesek megnehezült helyzete. Drámai mértékben növekszik a banki feketelistások száma, becslések szerint is tízezren váltak fizetésképtelenné, és azok között is „kiújult” a fizetési nehézség, akiknek már az etikai kódex alapján segítséget nyújtottak a bankok. Az egyéni tragédiákon túl ingatlanpiaci kihatásai lennének a tömeges bedőlésnek, hiszen ez újra mélybe taszítaná az árakat. A jelek szerint letett a kormány a devizahitelek kiváltásának bravúrjáról, helyette arra vállalkozik, hogy az év végéig jegeli a kilakoltatásokat. Egyfajta vagyonkezelő társaság létrehozásán gondolkodnak, mely kezelné a bedőlő ingatlanokat, meghagyva a lakhatási jogot az érintettek számára. De magát a „bedőlést” ez nem orvosolja.
Az évek óta mélyben stagnáló árak persze jó hír is lehet azok számára, akik most terveznek ingatlanvásárlást. Érdemes kihasználniuk ezt az évet, főként, ha megfelelő készpénzzel rendelkeznek, hiszen az alacsony árak miatt hosszú távú befektetési lehetőségeket foghatnak ki. A fővárosban továbbra is jó befektetési lehetőségnek számítanak a kiemelt helyek, a látványosságok környéke, a klasszikusnak számító területek, mint az Andrássy út, a Vár, a Duna-part környéke, illetve a nagyobb vidéki városok főterei. A jó környéken levő, jó állapotú ingatlanok ma is keresettek, főként ha másfél-két szobás, 35-55 négyzetméter körüli nagyságú lakásokról van szó. Az elmúlt évek energiaár-emelkedései miatt ingatlanvásárláskor egyre jobban előtérbe kerül a rezsiköltség, a modernebb műszaki megoldások. Előnyös, ha igényesen felújított, azonnal költözhető az ingatlan, hiszen ezzel is megspórolható a munka- és az építőanyag-költség. Kispénzűek számára ugyanakkor éppen a felújítandó lakás lehet a nyerő, ahol apránként, kis költséggel maguk végezhetik el a szépítési munkákat.
2010. 06. 18. (XIV/24)
