Ez egy PR cikk
A jelenlegi gazdasági helyzetben számos ingatlan áll üresen, az értékesítés pedig sosem egyszerű feladat. Cikkünkben az ehhez vezető utat szeretnénk bemutatni, megkönnyítve olvasóink helyzetét a gyász időszakában.
Alapvetően két módon örökölhetünk: végrendelet alapján vagy a törvényben meghatározott öröklési rend szerint. Az öröklés az örökhagyó halálával megnyílik, ami azt jelenti, hogy az örökös ebben a pillanatban megszerzi örökségét. Ingatlan öröklése esetén tehát a halál bekövetkeztének pillanatában az örökös tulajdonossá válik az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül is – annak megtörténtéig azonban lakásával nem rendelkezhet!
A haláleset bekövetkezte után az elhunyt utolsó lakhelye szerint illetékes közjegyző előtt megindul a hagyatéki eljárás. A közjegyző tisztázza az örökséggel kapcsolatos esetleges vitákat, majd hagyatékátadó végzéssel - melyben pontosan meghatározza az ingatlan adatait, értékét - átadja az örökséget. Ezt követően a jogerős hagyatékátadó végzést továbbítja az illetékes földhivatalnak, ahol az örökös tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Amíg ez nem történik meg, a tulajdoni lapon széljegyként szerepel az, hogy a bejegyzési eljárás folyamatban van.
Attól kezdve, hogy a jogerős hagyatékátadó végzés megérkezett a földhivatalba, és a széljegyezés megtörtént, az ingatlannal rendelkezhetünk, akár el is adhatjuk azt. Ezt megelőzően, amíg a hagyatéki eljárás folyamatban van, csupán előszerződést köthetünk a lakás eladása érdekében, mely tulajdonképpen annak ígérete, hogy ha a bejegyzés megtörténik, a felek adásvételi szerződést kötnek.
Egy ingatlan megszerzése, majd eladása kapcsán számos költség merülhet fel, az alábbiakban ezeket rendszerezzük.
A hagyatéki eljárás során a közjegyzőt munkadíj és költségtérítés illeti meg, melyet az örökös köteles megfizetni. Fontos, hogy ezen eljárásban költségmentességnek nincs helye. A pontos díj az ügyértéktől (az ingatlan értékétől) függ, annak mértéke jogszabályon – a közjegyzői díjszabásról szóló 14/1991. (XI. 26.) IM rendeleten – alapul.
Például: egy 20 millió forint értékű ingatlannál körülbelül 110.000 forintos díjra számíthatunk. Ez azonban csupán tájékoztató jellegű információ, ráadásul ha ismerjük az árakat, mondjuk hogy egy eladó lakás Budapesten manapság mennyibe fáj, jól tudjuk, hogy a 20 millió és a 110.000 forint is optimista becslésnek számít.
Az öröklés – ahogy az egyéb vagyonszerzés is – illetékfizetési kötelezettséggel jár. Ennek általános mértéke az örökség tiszta értékének 18, lakástulajdon esetén 9 százaléka. Az örökség tiszta értéke azt jelenti, hogy az ingatlan forgalmi értékét csökkenteni kell a hagyatékot terhelő tartozásokkal, hagyatéki terhekkel, például a hagyatéki eljárás és az eltemettetés költségeivel.
Nem kell öröklési illetéket fizetni akkor, ha az örökhagyó az örökös egyenesági rokona – például gyermeke, szülője, nagyszülője –, 2020 júliusától pedig már a testvér is illetékmentesen örökölhet.
Mivel egy lakás eladásából bevételünk származik, ez után jövedelemadófizetési kötelezettség keletkezik: ez alól az örökölt lakás sem kivétel. Ez tulajdonképpen annak az értéknövekedésnek adóztatását jelenti, amely az öröklés és az eladás között bekövetkezett. Ezt az alábbiak szerint számolhatjuk ki: az eladási árból ki kell vonni az elszámolható és igazolt költségeket, azaz a lakás megszerzésére fordított összeget, az értéknövelő beruházásokat és az átruházással kapcsolatos költségeket. Öröklés esetén a lakás megszerzésére fordított összeg az az érték, melyet az adóhatóság az illeték kiszabásakor figyelembe vett, ennek hiányában az ingatlan hagyatéki leltárban feltüntetett értéke.
Ez lesz tehát az adó alapja, melyet 15 százalékos személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség terhel.
Ez azonban csak akkor történik így, ha lakásunkat a tulajdonszerzés évében, vagy a követő évben adjuk el. A szerzést követő második évben már csak a számított összeg 90, a harmadik évben 60, a negyedik évben 30 százaléka után fizetünk, az ötödik évtől pedig jövedelemadófizetési kötelezettségünk nem keletkezik. Ne feledkezzünk meg arról, hogy a szerzés időpontja az örökhagyó halála!
Egy lakás értékesítése a fentieken túl egyéb költségekkel is járhat. Az örökölt ingatlan sokszor az örökhagyó ingóságaival, személyes tárgyaival van tele, így gondoskodnunk kell annak kiürítéséről. Ezen kívül, amíg a lakás a mi tulajdonunkat képezi, meg kell fizetnünk a közüzemi díjakat, közös költséget.
Ahogy azt láthatjuk, az örökölt lakással kapcsolatos teendők összetettek és sokrétűek. Bár a fenti tájékoztatás segítséget jelenthet, bármikor adódhat nem várt helyzet, ilyenkor konzultáljunk egy hozzáértő ügyvéddel, aki megnyugtató megoldást javasolhat nekünk.
Emellett a folyamat során érdemes megfontolni, hogy ingatlanközvetítő segítségét vegyük igénybe. Különösen igaz ez a fővárosban, hiszen az eladó lakások Budapesten még nagyobb számban állnak rendelkezésre, így igazán hasznos lehet, ha valaki segít nekünk eligazodni ebben a rengetegben.
(Fizetett PR cikk)
